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简述城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 时间:2018/04/24

  房屋租赁是在社会生产、生活中普遍存在,城市房屋拆迁中经常遇到的情况。房屋租赁一定程度上缓解了房屋供给相对不足的矛盾,满足了社会生产、生活中的某种特殊需要,是实现房屋价值的有效途径,能够使房屋财产得到充分的利用。在市场经济条件下,房屋租赁又是房地产经营的方式之一,能够最大限度地实现社会资源的优化配置。城市房屋拆迁,关系广大人民群众的切身利益,某种情况下,房屋租赁甚至成为部分群众谋生的手段,租赁房屋又是某些承租人唯一的居住生活场所。

  一、房屋租赁的概念和性质。

  房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系,性质上属民事法律关系,它的调整应当依据相关的民事法律,在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。

  二、拆迁租赁房屋补偿安置的原则。

  租赁房屋的拆迁补偿安置问题,涉及到房屋所有人和承租人的关系和利益,情况比较复杂。在对租赁房屋进行拆迁时,房屋所有权人和承租人的合法权益都应依法得到保护,既要对房屋所有人进行补偿,又要考虑社会安定对房屋承租人进行安置。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人,但拆迁活动也会影响他们的生产、生活,给其带来损失;同时,对住宅房屋而言,承租人往往属于经济实力相对较弱的群体,如果不能给予其利益以强有力的保护,有可能带来严重的社会影响,不利于社会稳定。

  新的《城市房屋拆迁管理条例》,针对拆迁安置事实上影响社会稳定的问题,确定了在保护房屋所有权人财产权的同时,兼顾房屋承租人的利益,妥善解决房屋承租人安置问题的原则,并根据上述原则,对租赁房屋的补偿安置问题作出了相关规定。在此基础上,《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》根据实际情况也作出了相关的规定。

  三、《城市房屋拆迁管理条例》有关拆迁租赁房屋补偿安置的具体规定。

  《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定了拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

  第二十三条规定了拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

  第二十七条规定了拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  四、对拆迁租赁房屋补偿安置的具体操作。

  在具体操作中,如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时,应包括上述内容,同时规定拆迁人对被拆迁人的补偿方式、和补偿金额或安置用房面积和地点、房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,此种情况下,被拆迁人有选择补偿方式的权利。

  实践中,对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的,也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议,这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置,只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议,被拆迁人对补偿方式没有选择权,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议,产权调换的房屋由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  有关搬迁费和临时安置补助费的发放,应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。

  五、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》对拆迁租赁房屋的地方性具体规定。

  《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十三条规定了拆迁按照城镇住房制度改革的标准价购买的住宅房屋时,拆迁人应当通知售房单位。被拆迁人要求实行货币补偿的,拆迁人应当根据《房屋所有权证》载明产权比例分别给予补偿,被拆迁人要求实行产权调换的,在对用于安置的房屋进行产权登记时,应当注明产权比例。

  第二十五条规定了拆迁由房产管理部门或者单位管理的公有住房时,对依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房,承租人可以按规定购买住房后,再与拆迁人订立补偿安置协议,对依照城镇住房制度改革的有关规定不允许出售的住房,拆迁补偿安置资金应当优先用于承租人的住房补贴。

  六、关于在拆迁租赁房屋中对房屋租赁关系、承租人和其他相关事项的认定问题。

  1、对房屋租赁关系的认定,房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系,它的调整应当依据相关的民事法律,在房屋所有人与承租人之间进行调整。

  2、关于对房屋承租人的认定问题,一般情况下,对承租人的认定并不复杂,在对房屋承租关系认定的同时,也就认定了房屋承租人。但在实际生活中,由于受历史原因和各种情况的影响,某些特定事由的发生,造成了某种情况下对承租人认定的复杂性。如承租房屋的转租、承租人死亡、承租人为他人承租房屋并由他人对承租房屋居住使用、历史的原因造成承租人与实际使用人长期不一致、因违反政策的不规范操作造成原承租关系没有解除和房屋没有腾退的情况下产权转移而产权人对承租关系不予认可、发生租赁纠纷尚未解决等等情况。