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买卖合同的先履行义务 时间:2018/05/10

■案件回顾

2014年2月28日,刘某(乙方)作为买方与陈某(甲方)作为卖方签订《二手房买卖合同》一份.合同第一条约定“乙方同意购买甲方拥有的坐落在张市开发区金色小区1号楼2单元602室的房产住宅,建筑面积为94.87平方米;”第二条“上述房产的交易价格为人民币40万元。本合同签订之日,乙方向甲方支付人民币2万元,作为购房定金。”;第三条约定了付款时间与办法“甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在2014年3月20日乙方付甲方13万元,剩余房款25万元于房产交割完毕当日付给甲方。”见证方为王某。合同签订当日,刘某给付陈某定金2万元。2014年3月20日,刘某带了13万元和陈某一起去银行偿还贷款以收回抵押在银行的房产证时,发现陈某实际欠银行的贷款数额为19.2万元,而非如陈某所说的13万元。因为刘某未能拿到房产证,所以未按合同约定支付陈某购房款13万元。事后,陈某通过见证人王某将2万元定金退还给了刘某。现刘某仍要求陈某继续履行房屋买卖合同,并诉至人民法院。

■焦点问题

还清银行贷款收回抵押在银行的房产证是否影响刘某履行付款义务

■法院认为

根据双方所签合同第三条的约定,刘某作为买受人首先应于2014年3月20日向陈某支付购房款13万元,其后双方进行房产交割,房产交割完成当日刘某再给付陈某剩余购房款25万元。据此,刘某作为先履行一方,未按合同约定支付购房款,陈某作为后履行一方有权拒绝其履行要求。因双方未在合同中约定还清银行贷款收回抵押在银行的房产证为给付购房款的条件,故刘某在庭审中所陈述的不给付购房款的原因,不构成刘某不履行合同义务的理由,故本院对刘某的诉讼请求不予支持

■律师释义

原、陈某双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思的表示,且不违反法律、法规的强制性规定,属有效合同。买卖合同的履行一般情况下有先后履行顺序,在没有约定履行条件时,双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。

■法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十七条【先履行抗辩权】当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。